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挖掘片区资源潜力 善解改造资金难题
2022-05-16 22:29:49    作者:杨若男

设计师:徐翔 重庆源道建筑规划设计有限公司设计师

结对小区:重庆市九龙坡区红育坡片区

红育坡片区涵盖渝州路街道红育坡社区及白马凼社区(部分),改造面积12.6万平方米,涉及老旧建筑88栋、8734人。与大多数老旧小区类似,红育坡片区内小区存在违建突出、路面破损、雨污管网淤塞、公共照明缺失、线缆杂乱等问题。目前,该片区内小区已改造完成,实现旧貌换新颜。

今年51岁的徐翔,毕业于重庆大学,长期从事建筑规划设计工作。重庆市老旧小区改造“起步”时,他便参与了进来,主持设计了九龙坡区红育坡片区、永川区三河汇碧片区等一批城镇老旧小区改造项目。

说起2020年参与改造设计的红育坡片区,徐翔难掩骄傲。在问卷调查与随机访谈中,居民反复提到的资金难题,让徐翔印象深刻。所以解决改造资金难题、挖掘小区“造血点”,成为他设计小区改造方案的重要方向。

在改造设计中,徐翔打破依靠财政和社区长效维护管理经费来支持改造的惯性思维,带领设计师团队充分挖掘片区闲置资源潜力,通过打造租赁社区商业用房、公共停车位、小区摊位等多个“造血点”,让老旧小区功能性、公共性设施在发挥服务功能的同时,成为源源不断的资金来源。改造后,该片区每年实现经营性收入约700万元。

亮点1 向天上要空间的机械停车库

红育坡片区人口密度大、居住密度高,停车位短缺的问题十分突出。在白马凼社区,居民车辆只能临街停放,不但影响片区市容市貌,更造成了消防车道长期堵塞,存在极大安全隐患。

停车场地不足,便向天上要空间。徐翔提出利用闲置空地增建机械停车库,解决周边居民停车难题。那时,重庆市还没有建设机械停车库的先例。和团队一起做了可行性调研后,徐翔决定当第一个吃螃蟹的人。

在住房和城乡建设、城市管理等多部门的支持下,机械停车库顺利完工并投入使用。如今,高13.5米、占地面积128平方米、有着36个车位的机械停车库,切实解决了居民的停车难题。此外,通过出租停车位,机械停车库还成为该片区主要的收入来源。

亮点2 温暖老年人的社区服务中心

红育坡片区老龄人口较多,日常活动与养老服务需求量大。在改造前,片区老年活动室面积只有30平方米,开展日常活动时常束手束脚,开展养老服务更是毫无可能。发现这一问题后,徐翔便积极寻找适合扩建老年活动室的空间。

在调研中,一栋距离老年活动室80米远、闲置10余年的老旧办公建筑和附属院坝进入了徐翔的视野:建筑面积1500平方米、院坝面积950平方米,距离原先的老年活动室很近,不会改变片区居民的活动习惯,适合作为老年活动场地。

在社区的协助下,徐翔带领设计团队认真摸底、巧妙设计,一座功能齐全的社区服务中心在改造中诞生。除了为老年人提供活动空间,中心还植入了社区食堂、养老托管、卫生服务等多种功能,由具备专业资质的企业经营,打造一站式养老服务机构。

同时,通过场地租赁、增值服务分成,社区服务中心在实现闲置用房涅槃重生的同时,也成为老旧小区的收入新来源之一。

亮点3 拓展就业空间的微型造血点

因历史遗留原因,白马凼社区的部分居民擅自将底层住宅改为临街小店。考虑到居民的就业需求,在改造中,徐翔并未采取“一刀切”的拆除式设计,而是通过示范区改造建设,带动和引领周边社区杂货小店提档升级。在保证片区就业稳定的同时,周边环境也得到明显提升。

长期以来,白马凼社区临街院坝是居民自发的休闲聚集地。在加装休闲遮阳设施时,徐翔延伸院坝商业功能、拓展经营空间。现在,院坝不仅增加了就业空间,成为居民饮上一盏“坝坝茶”、偷得浮生半日闲的好去处,而且成为片区收入的微型造血点。

楼栋间可经营空地、单元门处楼栋广告板……在改造中,徐翔和设计师团队挖掘微型资金造血来源,将细微收益汇聚,成功扩大了片区改造与后续维护管理的资金来源。

编后:方案有吸引力参与才有积极性

利用闲置公共绿地建设机械停车库、利用闲置房屋和院坝改建社区服务中心……结合以往项目经验,徐翔带领设计团队跳出只关注工程技术的常态,以恢复老旧小区造血机能为目标、以深度挖掘社会闲置资源为手段,积极寻找红育坡片区的改造资金“造血点”。

在主管部门组织下,徐翔带领设计团队与街道、社区、项目单位等一道群策群力,集中梳理、整合、挖掘片区停车位、充电桩、农贸市场、闲置物业、广告位等经营性收入来源,并充分征求居民意见,新增配套经营性服务设施。

改造方案有吸引力,多方参与才有积极性。徐翔在方案设计中设置小区经营性服务设施的做法,有效吸引了社会资本参与改造。终于,红育坡片区老旧小区改造项目建立了“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式,成为全国第一个以PPP(政府和社会资本合作)模式引入“社会资本”参与,利用社区造血营收实现老旧小区改造投资平衡的先行者、实践者。

作为红育坡片区改造蓝图的擘画者,徐翔认为,老旧小区改造的关键在于建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制。要加强改造方案设计、实施、监督等相关方的协同合作,“各出一盘菜,共办一桌席”。同时,要充分挖掘公共资源价值,创造市场空间,加强产业导入,有机植入商业模式,推动“完整社区”建设,实现可持续性运营。

目前,徐翔还在继续参与老旧小区改造设计工作。他表示,将用眷恋故土、热爱家乡的情怀,继续为城镇老旧小区改造奉献力量。



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