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业主委员会签订物业服务合同 对于业主有法律约束力吗
2021-09-30 23:30:15    作者:林培

在业主和物业服务企业产生的司法纠纷中,经常出现业主不认可业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的情况。那么,业主委员会是否能够代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,所签订的合同对于业主是否产生法律约束力?

观点一:合同有效业主应该依法履行

依据民法典第280条,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此理解,只要业主大会或业主委员会作出的决定,原则上就对业主具有法律约束力;如果业主认为相关决定侵害了自己的合法权益,法律给予的救济手段是,可以向人民法院申请撤销该决定,但在这种情况下,业主需要付出相应的维权成本、承担相应的举证义务,并且,即使成功撤销了业主委员会的决定,也并不等同于撤销了合同。

这种观点的主要依据是,业主委员会由业主大会依法选举产生,对外代表业主履行职责,业主委员会的决定对业主具有约束力。业主委员会签订的物业服务合同,只要未违反法律、法规的强制性规定,就应被视为合法有效,而签订合同属于业主委员会的决定,对业主产生法律约束力,至于业主委员会是否取得业主大会的授权,是业主委员会与各业主之间的内部法律关系,不影响业主委员会对外签订的合同的效力。如果业主认为业主委员会的决定侵害业主合法权益,可以请求法院予以撤销,但在未撤销业主委员会的决定前,业主委员会的决定仍对业主具有约束力。

观点二:效力不确定 须经业主大会认可

按照民法典及《物业管理条例》规定,选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项,业主委员会代表业主履行与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。如果业主委员会擅自订立、变更或解除物业服务合同,应当认定业主委员会订立、变更或解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力。

也就是说,经业主大会授权,业主委员会在授权范围内,对外以全体业主的名义实施民事法律行为,相关民事法律行为对全体业主发生效力,相关法律后果由业主承担。但是,业主委员会未经业主大会共同决定,擅自与物业服务企业签订物业服务合同,属于未获得业主大会授权,是无权代理行为,对业主不发生效力。

观点三:未经依法选聘合同无效

此种观点认为,评判业主委员会与物业服务企业签订的合同对业主是否产生法律约束力,前提之一是该物业服务企业是经过业主大会依法选聘的,否则,物业服务合同对业主不具有法律约束力。

从物业服务合同对业主产生法律约束力的构成要件来看,按照民法典规定,业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。也就是说,业主委员会代表全体业主签订的物业服务合同效力并非当然及于业主,必须是经过业主大会依法选聘的物业服务企业,业主委员会与其签订的物业服务合同才能对业主产生法律约束力。

民法典中规定了合同相对性和合同相对性的例外,即依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。原则上,双方订立的合同只对双方当事人产生法律约束力,如果要对订立合同的当事人以外的主体产生法律约束力,则必须有法律的明确规定。从物业服务合同的订立来看,业主委员会才是与物业服务企业订立合同的真正当事人,若要对并未参与订立合同的第三人即其他业主产生法律约束力,应有明确的法律规定。

而民法典明确了物业服务合同对业主产生法律约束力的前提条件之一是选聘程序的法定性,即由业主按照民法典规定,通过业主大会相应比例表决选聘物业服务企业。业主委员会与经过法定程序表决通过的物业服务企业签订的合同,才能对业主产生法律约束力。只有经过法定程序,才能推定认为是可以代表业主的真实意思表示,否则不能认为体现了业主的真实意思表示,对业主无法产生法律约束力。



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